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1月10日，新一屆市政府第1次常務會議召開。
會議研究了我市商品房預售管理規(guī)定，強調(diào)要理順商品房預售監(jiān)管職責，著力加強預售合同管理、預售資金監(jiān)管等工作，完善預售信息公開制度，進一步規(guī)范我市商品房預售管理工作，保障商品房交易雙方的合法權益，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
就在2021年11月15日，廈門市政府網(wǎng)站發(fā)布關于《廈門市商品房預售管理規(guī)定（修訂草案征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）公開征求意見稿?！兑庖姼濉穬?nèi)容涉及商品房的預售條件、預售資金監(jiān)管等。
《意見稿》擬增加內(nèi)容主要有：
商品房預售條件
采用裝配式建筑方式建設的商品房、安置型商品房預售的，項目工程形象進度要求由預售主管部門制定，報市人民政府批準后實施。
預售許可變更
預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當及時將變更內(nèi)容書面通知有利害關系的已簽訂商品房預售合同的預購人。
預售方案的變更備案
商品房預售方案中除預售項目容積率及商品房戶型、結構、樓層、用途之外的其他內(nèi)容依法發(fā)生變更的，預售人應當自變更之日起10日內(nèi)向預售主管部門備案，并在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置予以公開。
預售公開內(nèi)容
商品房預售現(xiàn)場公示的具體規(guī)定由預售主管部門制定。預售主管部門應當建立和完善預售項目信息系統(tǒng)，提供預購人查詢預售項目信息的服務。
預售商品房買賣合同備案
預售人或者預購人應當在房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同之日起30日內(nèi)辦理商品房買賣合同備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
預售人和預購人約定辦理預售商品房預告登記的，預售人在辦理商品房買賣合同備案時，可以同時合并申請預售商品房預告登記。
預售商品房買賣合同解除備案
預售人與預購人在房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)解除商品房買賣合同的，應當自合同解除之日起30日內(nèi)辦理商品房買賣合同解除備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
合同備案條件
預售商品房設定抵押權的，應當在及時書面通知抵押權人并向預購人提示交易風險后，方可辦理商品房買賣合同備案。
抵押預售商品房合同備案
抵押預售商品房的，當事人應當在抵押合同簽訂之日起10日內(nèi)辦理抵押合同備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
預售商品房抵押合同解除
解除預售商品房抵押合同的，當事人應當自合同解除之日起30日內(nèi)辦理抵押合同解除備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
商品房預售資金的監(jiān)管及初始留存額度商品房預售資金應當全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶，納入監(jiān)管。
商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)初始留存資金額度按照預售項目工程造價及風險金（工程造價的20%）核定，后續(xù)留存資金額度按照預售項目的工程形象進度確定，以保證項目竣工。
后續(xù)留存資金額度的確定
商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)后續(xù)留存資金額度按照下列標準確定：
?。ㄒ唬┩瓿芍黧w結構工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50%;（二）主體結構封頂?shù)?，留存資金額度為初始留存資金額度的25%;（三）完成外立面施工的，留存資金額度為初始留存資金額度的15%;（四）項目竣工的，留存資金額度為初始留存資金額度的5%。
預售資金的核查
預售主管部門應當建立和完善預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，推進與銀行信息系統(tǒng)建立聯(lián)系。受托機構應當定期核查各商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶資金收存和使用情況。
【罰責】預售人有下列行為之一的，由預售主管部門責令限期改正，按每套商品房處以10000元以上30000元以下罰款，并記入信用檔案。（一）未通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同的;（二）返本銷售或者變相返本銷售商品房的;（三）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;（四）分割拆零銷售商品住宅的;（五）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的;（六）委托沒有資格的機構代理銷售商品房的;（七）除商品房買賣合同中約定的商品房價款外，向預購人收取其他款項的。
廈門市商品房預售管理規(guī)定
（修訂草案征求意見稿）
第一章 總則
第一條【立法目的】 為了規(guī)范商品房預售行為，維護商品房交易當事人合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條【適用范圍】 本規(guī)定所稱商品房預售，是指預售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售給預購人，由預購人支付定金或者房價款的行為。
本規(guī)定所稱預售人是指依法成立的預售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);預購人是指購買預售商品房的單位和個人。
第三條【預售原則】 商品房預售應當遵循自愿、公平、協(xié)商一致和誠實信用的原則。
第四條【主管部門】 市住房管理部門（以下稱預售主管部門）負責本市商品房的預售管理工作。
預售主管部門委托市不動產(chǎn)登記機構（以下稱受托機構）承擔商品房預售管理的具體事務。
第二章 預售項目管理
第五條【商品房預售條件】 預售商品房應當符合下列條件：
㈠已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
?、娉钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
?、绶课萁ㄔO工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經(jīng)確定;
㈣投入開發(fā)建設的資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上。其中，申請預售商品房項目工程形象進度應達到的標準為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程;8層以上（含8層）的，已完成主體結構工程的二分之一以上，且不得少于7層;
?、橐讶〉妙A售主管部門核發(fā)的商品房預售許可證明。
確需對前款第四項規(guī)定的預售商品房項目工程形象進度進行調(diào)整的，由預售主管部門提出調(diào)整方案，報市人民政府批準后實施。
采用裝配式建筑方式建設的商品房、安置型商品房預售的，項目工程形象進度要求由預售主管部門制定，報市人民政府批準后實施。
第六條【商品房預售的申請】 預售人向預售主管部門申請辦理商品房預售許可證的，應當提交下列材料：
?、迳唐贩款A售申請表;
?、姹疽?guī)定第五條第一項至第四項的證明材料;
?、鐮I業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書;
?、枭唐贩款A售方案。
第七條【商品房預售方案內(nèi)容】 商品房預售方案包括以下內(nèi)容：
?、屙椖康拿Q、坐落、土地用途、規(guī)模、容積率等基本情況;
?、骓椖拷ㄔO周期、工程建設計劃及分期工程建設計劃等建設情況;
?、绻膊课缓凸苍O施等公建配套的權屬歸屬、位置、面積和套數(shù)（間數(shù)）等具體情況及其平面示意圖;
?、桧椖款A售計劃，本次預售商品房的可售房源幢數(shù)、套數(shù)、面積，以及每套房屋的房號、面積、銷售單價和總價、用途等內(nèi)容;
?、橐?guī)劃主管部門核定的預售商品房項目總平面圖和分層平面圖;
?、瓯敬紊暾堫A售商品房的預測面積報告書;
?、胲囄唬◣欤┏鍪刍蛘叱鲎獾姆桨?
㈧商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議;
?、砩唐贩垦b修標準;
?、顕乙?guī)定的其他內(nèi)容。
第八條【預售許可范圍】 預售商品房項目可以分期、分幢申請預售許可，但不得分層、分單元申請。
第九條【預售申請受理意見】 預售主管部門自受理商品房預售申請之日起10日內(nèi)，依法作出同意或者不同意預售的書面決定。同意預售的，自作出決定之日起10日內(nèi)向預售人核發(fā)商品房預售許可證;不同意預售的，應當書面說明理由。
第十條【預售許可證內(nèi)容】 商品房預售許可證應當載明以下內(nèi)容：
?、孱A售人的名稱;
?、嬖S可證編號;
?、珙A售商品房的名稱（包括銷售廣告名稱）、幢號、建筑面積、用途;
?、枭唐贩款A售資金監(jiān)管專用賬戶;
?、閲乙?guī)定應當載明的其他內(nèi)容。
第十一條【預售許可變更】 預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當委托原測繪機構對預售面積進行重新測算，并向預售主管部門辦理商品房預售許可變更手續(xù)。
預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當及時將變更內(nèi)容書面通知有利害關系的已簽訂商品房預售合同的預購人。
第十二條【預售方案的變更備案】 商品房預售方案中除預售項目容積率及商品房戶型、結構、樓層、用途之外的其他內(nèi)容依法發(fā)生變更的，預售人應當自變更之日起10日內(nèi)向預售主管部門備案，并在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置予以公開。
第十三條【預售項目轉讓】 預售商品房項目依法轉讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，受讓方應當持以下材料辦理商品房預售許可證變更手續(xù)：
?、迳唐贩宽椖康霓D讓合同;
?、嬖唐贩款A售許可證;
?、缡茏尫降臓I業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書;
?、柚匦潞炗喌纳唐贩款A售資金監(jiān)管協(xié)議;
?、閲乙?guī)定的其他材料。
對符合條件的，預售主管部門應當自受理之日起10日內(nèi)變更商品房預售許可證。
受讓方在辦理商品房預售許可證變更手續(xù)完畢后，方可預售商品房。
第十四條【商品房現(xiàn)售備案】 預售商品房項目竣工驗收后，預售人應當向預售主管部門申請辦理商品房現(xiàn)售備案。對符合條件的商品房項目，預售主管部門應當予以備案，并出具商品房現(xiàn)售備案證明。取得商品房現(xiàn)售備案證明后，原商品房預售許可證自動失效。
第三章 預售行為管理
第十五條【預售行為】 預售人應當根據(jù)商品房預售許可證的內(nèi)容進行預售。對已取得預售許可的商品房項目，預售人應當在取得商品房預售許可證之日起10日內(nèi)一次性公開全部預售房源及每套的價格。
預售人發(fā)布商品房預售廣告的，應當在商品房預售廣告中載明商品房預售許可證號。
第十六條【預售人違法行為】 預售人不得有下列行為：
?、逦慈〉蒙唐贩款A售許可證進行預售;
㈡未取得商品房預售許可證即以認購、預訂、排號、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預定款等費用;
?、缫苑当句N售、售后包租等方式預售商品房;
?、璩唐贩抠I賣合同中約定的商品房價款外，向預購人收取其他款項;
?、榉?、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第十七條【預售公開內(nèi)容】 預售人應當在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置公開下列事項：
?、迳唐贩款A售許可證;
㈡預售人的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書、土地出讓合同、土地房屋權證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
?、缟唐贩款A售方案，其中項目總平面圖、土地出讓合同中規(guī)定公建配套的平面示意圖、商品房的預測面積報告書以及商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議應當單獨公開;
㈣項目開發(fā)進度和竣工、交付日期;
?、樯唐贩款A售情況表，內(nèi)容包括：商品房戶型、面積、公攤面積、預售狀態(tài)、權利限制狀況等;
㈥明碼標價的情況和市場監(jiān)管部門的舉報電話;
?、肷唐贩抠I賣合同示范文本;
?、焐唐贩康慕Y構類型、戶型、裝修標準;
?、砩唐贩拷桓妒褂脮r的物業(yè)服務企業(yè)及其收費標準;
?、畈焕蛩氐奶崾?
（十一）國家、省、市有關商品房預售的規(guī)定。
商品房預售現(xiàn)場公示的具體規(guī)定由預售主管部門制定。
預售主管部門應當建立和完善預售項目信息系統(tǒng)，提供預購人查詢預售項目信息的服務。
第十八條【代理預售】 預售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理預售商品房的，應當委托依法成立的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構進行商品房預售時，不得向預購人收取任何費用。
第十九條【代理預售公開內(nèi)容】 代理預售商品房的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在商品房預售現(xiàn)場的顯著位置向預購人公開下列事項：
?、灞疽?guī)定第十七條要求公開的事項;
?、娣康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構的營業(yè)執(zhí)照;
?、珙A售人委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代理的委托書;
?、璺康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構的地址和聯(lián)系電話。
第四章 預售合同管理
第二十條【交易合同網(wǎng)簽備案制度】 商品房預售實行交易合同網(wǎng)簽備案制度。
預售主管部門應當建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。
第二十一條【簽訂商品房買賣合同】 預售人和預購人應當在房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同。
有認購、預訂商品房的，預售人應當在3日內(nèi)將認購、預訂信息錄入房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)。
第二十二條【商品房買賣合同示范文本】 預售主管部門應當提供統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。預售人和預購人經(jīng)協(xié)商達成一致后，可以對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改和補充。
預購人要求將預售人發(fā)布的商品房預售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買賣合同中進行約定的，預售人不得拒絕。
第二十三條【預售商品房買賣合同備案】 預售人或者預購人應當在房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同之日起30日內(nèi)辦理商品房買賣合同備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
預售人和預購人約定辦理預售商品房預告登記的，預售人在辦理商品房買賣合同備案時，可以同時合并申請預售商品房預告登記。
第二十四條【預售商品房買賣合同解除備案】 預售人與預購人在房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)解除商品房買賣合同的，應當自合同解除之日起30日內(nèi)辦理商品房買賣合同解除備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
第二十五條【合同備案條件】 預售商品房設定抵押權的，預售人應當在及時書面通知抵押權人并向預購人提示交易風險后，方可辦理商品房買賣合同備案。
第二十六條【抵押預售商品房合同備案】 抵押預售商品房的，當事人應當在抵押合同簽訂之日起10日內(nèi)辦理抵押合同備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
第二十七條【預售商品房抵押合同解除】 解除預售商品房抵押合同的，當事人應當自合同解除之日起30日內(nèi)辦理抵押合同解除備案。預售主管部門應當自受理申請之日起5日內(nèi)完成備案工作。
第五章 預售資金管理
第二十八條【預售資金】 商品房預售資金是指預購人向預售人支付的全部購房款。
商品房預售資金在商品房竣工前，優(yōu)先用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費。
第二十九條【預售資金的監(jiān)管】 受托機構承擔監(jiān)督管理商品房預售資金的收存和使用。
第三十條【預售資金監(jiān)管專用賬戶】 每個預售項目應當在銀行設立獨立的商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。
第三十一條【預售資金監(jiān)管協(xié)議】 預售人在申請商品房預售許可證前，應當與預售主管部門、開戶銀行三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權利、義務和責任。
預售項目因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，可以增設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。
第三十二條【商品房預售資金的監(jiān)管及初始留存額度】 商品房預售資金應當全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶，納入監(jiān)管。
商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)初始留存資金額度按照預售項目工程造價及風險金（工程造價的20%）核定，后續(xù)留存資金額度按照預售項目的工程形象進度確定，以保證項目竣工。
第三十三條【后續(xù)留存資金額度的確定】 商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)后續(xù)留存資金額度按照下列標準確定：
?、逋瓿芍黧w結構工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50%;
?、嬷黧w結構封頂?shù)模舸尜Y金額度為初始留存資金額度的25%;
?、缤瓿赏饬⒚媸┕さ?，留存資金額度為初始留存資金額度的15%;
?、桧椖靠⒐さ模舸尜Y金額度為初始留存資金額度的5%。
第三十四條【預售人信用檔案】 預售主管部門應當建立預售人信用檔案，根據(jù)預售人的信用情況，降低商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的留存資金額度。具體辦法由預售主管部門制定。
第三十五條【變更預售資金監(jiān)管】 商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議簽訂后，因下列事由，預售人可以變更商品房預售資金監(jiān)管：
?、遄兏唐贩款A售資金監(jiān)管專用賬戶的;
㈡變更預售項目工程造價的;
?、缱兏┕挝弧⒈O(jiān)理單位的。
第三十六條【交付預售款】 預購人應當按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接交入商品房預售資金專用賬戶，憑銀行出具的付款憑證向預售人換取售房發(fā)票。
預售人辦理商品房買賣合同備案時，應當同時附銀行出具給預購人的商品房預售款存入商品房預售資金專用賬戶的憑證。
第三十七條【申請調(diào)整留存資金額度】 預售人向受托機構申請調(diào)整商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶內(nèi)留存資金額度的，應當提供監(jiān)理單位、施工單位共同出具的預售項目工程形象進度書面證明材料。
受托機構收到預售人的申請后，應當根據(jù)預售商品房項目的工程形象進度，在5日內(nèi)出具核準意見。予以核準的，及時將核準意見通知開戶銀行;不予核準的，應當書面說明理由。
第三十八條【預售資金的核查】 預售主管部門應當建立和完善預售資金監(jiān)管系統(tǒng)，推進與銀行信息系統(tǒng)建立聯(lián)系。受托機構應當定期核查各商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶資金收存和使用情況。
第三十九條【撤銷預售資金監(jiān)管】 預售項目符合下列條件的，預售人可以向受托機構申請撤銷商品房預售資金監(jiān)管：
?、孱A售商品房竣工交付;
?、嫒〉帽O(jiān)理單位、施工單位共同出具的未欠工程款證明。
受托機構收到預售人的申請后，應當在5日內(nèi)予以撤銷商品房預售資金監(jiān)管;不予撤銷的，應當書面說明理由。
第六章 監(jiān)督檢查
第四十條【預售投訴處理制度】 預售主管部門應當建立商品房預售投訴處理制度，及時處理涉及商品房預售的投訴。
第四十一條【預售行為監(jiān)督檢查的措施】 預售主管部門依法對商品房預售行為進行監(jiān)督檢查時，有權采取以下措施：
?、逡箢A售人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構就檢查事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據(jù)需要進入現(xiàn)場檢查;
?、嬷浦购图m正正在發(fā)生的商品房預售違法行為;
?、缫笥嘘P單位和人員提供與檢查事項有關的文件、資料，并進行復制;
?、璺伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章規(guī)定的其他措施。
被檢查的單位及其人員應當予以配合，不得妨礙和阻撓監(jiān)督檢查活動。
第四十二條【暫停網(wǎng)簽】 預售主管部門應當加強對商品房預售許可實施情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，責令改正，依照國家、福建省有關規(guī)定暫停該項目的網(wǎng)上簽約，并根據(jù)情況向公眾提示預購風險：
㈠未按商品房預售許可證的內(nèi)容進行預售的;
?、孢`反本規(guī)定第十一條、第十二條規(guī)定，未辦理預售許可變更手續(xù)預售商品房的;
?、邕`反本規(guī)定第十六條第三項、第四項規(guī)定，以返本銷售、售后包租等方式預售商品房，以及向預購人收取約定的商品房價款外的其他款項的;
?、栉窗匆?guī)定收存、使用商品房預售資金的;
?、槠渌`反法律、法規(guī)或者國家有關規(guī)定的。
預售人及時改正的，預售主管部門應當及時恢復該項目的網(wǎng)上簽約。
第七章 罰則
第四十三條 預售人有下列情形之一的，由預售主管部門責令限期改正，處10000元以上30000元以下罰款，并記入預售人信用檔案：
?、暹`反本規(guī)定第十五條第一款規(guī)定，預售人取得商品房預售許可證之日起10日內(nèi)未一次性公開全部預售房源及每套價格的;
㈡預售人未按規(guī)定收存和使用商品房預售資金的。
第四十四條 預售人有下列行為之一的，由預售主管部門責令限期改正，按每套商品房處以10000元以上30000元以下罰款，并記入信用檔案。
㈠未通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)簽訂商品房買賣合同的;
?、娣当句N售或者變相返本銷售商品房的;
㈢采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;
?、璺指畈鹆沅N售商品住宅的;
?、椴环仙唐贩夸N售條件，向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的;
?、晡袥]有資格的機構代理銷售商品房的;
?、氤唐贩抠I賣合同中約定的商品房價款外，向預購人收取其他款項的。
第四十五條 違反本規(guī)定第十七條、第十九條規(guī)定，預售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未向預購人公開規(guī)定事項的，由預售主管部門責令限期改正，予以通報批評，記入信用檔案，并可處10000元以上30000元以下罰款。
第四十六條 預售主管部門和受托機構的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章 附則
第四十七條【預售資金監(jiān)管模式的調(diào)整】 預售主管部門可以調(diào)整商品房預售資金的監(jiān)管模式。監(jiān)管模式調(diào)整的具體辦法由預售主管部門根據(jù)國家和福建省的有關規(guī)定適時制定，報市政府批準后公布實施。
第四十八條【施行時間】 本規(guī)定自 年 月 日起施行。2013年11月29日廈門市人民政府第40次常務會議通過的《廈門市商品房預售管理規(guī)定》同時廢止。
來源：廈門日報、廈門市人民政府
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